Thursday, December 14, 2017

O que analisar em um FII? Os 10 principais pontos

Boa tarde superavitários colegas, recentemente nosso amigo Investidor Precoce estava montando a sua carteira de fundos de investimento imobiliário (FIIs). Lembro que um tempo atrás ele me questionou sobre os critérios que eu utilizei para construir a minha. Apesar de eu considerar esses critérios extremamente pessoais, acho que é interessante compartilhar aqui no blog para que as pessoas posssam conhecer, criticar e para que eu mesmo possa registrar isso e voltar a analisar mais na frente. Principalmente em um mercado pouco líquido, pequeno e tão difícil de se obter informações como os FIIs.

Primeiro é importante dizer que os FIIs podem ser negociados em bolsa ou não, existem diversos fundos fechados. Eles são ativos financeiros com lastros em imóveis, então não são imóveis.

Nos FIIs eu gosto do fluxo de caixa, que me permite direcionar todos os meses o cascalho para o investimento que eu quiser.

Minha visão a respeito dos FIIs mudou um pouco do início dos meus investimentos nessa modalidade (2012) até os dias atuais. Isso, é claro, refletiu na minha carteira que começou com 15 fundos e que atualmente está com cerca de 7.

Fonte: Suno Research, 2017 - https://www.sunoresearch.com.br/artigos/por-que-investir-em-fundos-imobiliarios/
Então, a escolha dos ativos é muito dependente do perfil e você vai saber qual se o fundo se enquadra no seu perfil com estudo e amadurecimento. É interessante começar com percentual pequeno da carteira e com uma maior diversificação. A medida que você vai conhecendo seu perfil e os fundos, você vai limando alguns, incluindo outros e concentrando em outros.

Alguns passos que eu utilizo para escolher um FII:

1° Existem FIIs de "tijolo", "papel", "mistos" e "FIIs de FIIs". Eu só invisto em FIIs de tijolo (predominantemente) que melhor representam o investimentos em imóveis, com todas as vantagens dos FIIs. Os Tijolos teorizamente protegem seu capital, sendo o aluguel um retorno considerado liquido, essa proteção é muito dependente do desenpenho do fundo (que pode resultar em valorização da cota acima da inflação ou desvalorização).

Diversifico em "setores". Apesar de todos serem imóveis, existem imóveis com características de aluguel para logistica, comercial, escritórios, shoppings, bancos, cemitérios, incorporação etc. Os setores podem ser afetados de maneira diferente pela economia, alguns são mais resilientes do que outros.

Escolho fundos com patrimônio grande, vários empreendimentos e vários inquilinos, deixando pouco espaço para fundos Mono/mono. Os fundos mono/mono são as pimentas, não ligo muito para vacância neles quando estão na carteira, pois estão diluídos e quando aluga o retorno é gigante. Últimamente não tenho FII mono na carteira.

Olho para o tipo de gestão do fundo, tento realizar um mix entre gestão ativa (vende e compra imóveis e distribui também o lucro) e passiva (distribui somente os aluguéis dos imóveis da carteira).

A gestão do fundo será peça fundamental na sua escolha, alguns são bons, outros medianos e outros ruins. Apesar de o imóvel ser o principal ponto a se analisar, você pode ter em carteira um belo imóvel e esse ficar vago por incopetência da gestão, vide EDGA11 na gestão BTG. Os FIIs possuem as figuras do Administrador e do Gestor, ambos com suas taxas e papéis diferentes. O administrador faz o papel mais burocrático e o gestor cuida do negócio do fundo, poderiamos dizer assim. Além disso, alguns fundos contratam consultores imobiliários. Considero boa a gestão dos HG (Credit Suisse Hedging-Griffo), RB (RB Capital), Kinea, Votorantim e da Mérito.

Não compro imóveis que são alugados para empresas que prestam serviço social. Elas sempre ganham na justiça direito a desconto ou até não pagamento dos alugueis por um tempo, vide NSLU11b e HCRI11. Entendo esses fundos como as empresas governamentais, nas ações.

Analisar os tipos de contrato, tem contrato típico e atípco, os atípicos dão maior previsibilidade ao retorno futuro e tendenm a responder melhor em tempos de crise. Além disso, os termos do contrato são mais importantes do que o tempo para seu vencimento. Um contrato de 10 anos não vale muita coisa se a multa recisória for de apenas um mês ou se não tiver seguro.

A distribuição dos FIIs é no mínimo de 95% do lucro semestral, então é importante ver nos relatórios se a distribuição está compatível com o lucro. Algumas vezes eles distribuem o caixa e ajustam no final do semestre.

Alguns FIIs tem distribuição irregular ao longo do ano. Eu escolho com base anual, pois fico por anos com os ativos. Como exemplo podemos citar o FIIP11b e o RBRD11, um distribui mais em fevereiro e outro em novembro, respectivamente

10° Só compro fundo com liquidez. Liquidez é um problema nos FIIs. Se você planeja ter bastante capital aqui, vai ter que olhar isso aí. 


Além desses 10 pontos é óbvio que também avalio o imóvel, o retorno esperado entre outros pontos. Mas para mim eles são menos importantes do que os 10 citados acima. Fiz essa lista de alguns pontos que eu considero na escolha de um FII, mas não sou nada especialista em FIIs. Tem alguns fóruns na net que o pessoal entende pra caramba. Um deles é o do Tetzner, vocês já devem conhecer. Em outros sites conseguimos obter indicadores fundamentalistas, como no FIIs, Bastter, Clube do FII e o do próprio Tetzner.

Seguem alguns links para estudo:

http://www.bmfbovespa.com.br/pt_br/produtos/listados-a-vista-e-derivativos/renda-variavel/fundos-de-investimentos/fii/fiis-listados

https://www.clubefii.com.br

https://tetzner.wordpress.com

http://fiis.com.br/

https://www.bastter.com/mercado/fii/default.aspx

Espero que ajude os iniciantes nesse mercado a começar os estudos. 

Abraço.

15 comments:

  1. Olá Sequoia,
    Bem interessante seu modo de estudar FIIs. O mercado parece que só olha para yield. Também fiz um post sobre FIIs ontem.
    Abraço

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    1. Janota, vou dar uma olhada no seu texto.

      Abraço

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  2. Sequoia, muito obrigado pela postagem!
    Vai ajudar muito nos estudos e no roteiro do que filtrar. Estou estudando bastante FII e as informações são bem limitadas.

    A postagem norteou legal vários aspectos como gestão/gestor; ativo/passivo; tipo de fundo; liquidez; típico/atípico etc vou salvar para usar de referência.

    O ponto sexto achei bem legal, normalmente ficamos focados nos números e esquecemos de avaliar um contexto maior, como o inquilino real...

    Até o momento comprei dois FII, ambos de shoppings. Continuo lendo e devagar vou montando a carteira até ter um mix legal entre logística e comercial.

    Os de cemitério vi um só e achei bem macabro lucrar com a morte alheia hahahaahah

    O site do teztner tem bastante informação, mas sempre fico assustado ao ler. É bem "balde de água fria" do tipo "esse fundo ta queimando caixa"; "esse não tem liquidez"; "esse é mono inquilino".

    Queria comprar algum de banco, mas fico preocupado com as agências fechando e migrando para o digital... Embora os contratos sejam atípicos e vencimento lá para 2020+, fico pensando: o que o fundo fará com esses imóveis depois??
    Pois tais imóveis são bem característicos, com arquitetura e estrutura voltada para bancos...

    Viajo muito e vejo nas diversas cidades do Brasil afora que pontos de agências desocupadas permanecem anos nessa condição. Imagino que seja difícil alugar o "bloco de cimento".

    Talvez devesse ignorar esses aspectos e deixar o gestor/administrador decidir.

    No mais, bacana a postagem, será de grande auxílio e com certeza enriqueceu a blogosfera.

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    1. IP, os FIIs de agência realmente tem o risco agregado das agências. Porém, eu acredito em duas coisas:

      1) as agências não acabarão, somente reduzirão o número, tem muitos clientes ainda no Brasil que não têm a habilidade e nem acesso à informática. Principalmente no Banco do Brasil. É ir até uma agência para ver a quantidade de gente que vai ao caixa para fazer pagamentos ou outras transações que poderiam ser realizadas pela net.

      2) vamos supor que as agências acabem, alguns fundos têm imóveis tão bem localizados que o maior valor está no terreno. É o caso do BBPO11 que tenho em carteira, os imóveis são todos nas regiões centrais das cidades, em locais extremamente disputados e as agências são as mais movimentadas, teoricamente as últimas a serem fechadas.

      Abraço

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    1. Guardião, olho para o DY depois de olhar todos esses 10 pontos. No início dos inventimentos em FIIs eu olhava primeiro para o DY e acabei comprando algumas tranqueiras. Geralmente fundos com algum problema (risco maior) tem DYs maiores. Além disso, os DYs são muito variáveis e tem correlação com a taxa de juros mais longa. Se você olhar ali na página de estudos/estratégias vai ver que até já fiz uma postagem sobre os DYs dos FIIs que eu tinha na época na carteira.

      Resumindo, depois que o fundo passou por todos esses 10 pontos eu olho o DY. Têm fundos que passam e que não entraram na carteira até hoje pelo DY, como KNRI e ABCP.

      Abraço

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  4. Olá Sequoia!

    Como vc, eu invisto em FIIs de tijolos. Não por considerar mais seguros em si, mas em função de minha estratégia de alocação de ativos. Como não tenho imóvel em meu nome, gosto de alocar parte do meu patrimônio nesses ativos.

    Também não gosto de hospitais e também de educacionais, embora possua cotas já há tempo do FCFL11. Um dos mais lucrativos historicamente da minha carteira.

    Abraço!

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  5. Bons pontos a ser avaliados.

    Abraço e bom ano novo.

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  7. Sequoia, excelente texto! Parabéns!
    Eu não tinha te add no meu blogroll, deculpe-me.
    Já está add!
    Dá um pulo lá no blog.

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