Tapa na cara dos FIIs - REITs versus FIIs

Boa tarde, superavitários colegas. Como relatei no post de atualização mensal do patrimônio, tenho agora seguido no estudo de ativos nos Estados Unidos. Estou ficando empolgado com o aprendizado e gostaria de compartilhar com vocês um pouco, pelo menos para despertar o interesse de estudo naqueles que ainda não conhecem o mercado internacional.

Comecei estudando os REITs que são primos dos FIIs lá nos US. Para coleta de dados de análise fundamentalista para os FIIs no Brasil eu uso principalmente os relatórios dos FIIs, o site https://fiis.com.br/ e o blog do Tetzner (https://tetzner.wordpress.com/). Para estudos dos REITs eu utilizei o site Morningstar (https://www.morningstar.com/) e principalmente o Seekingalpha (https://seekingalpha.com/). Todas estas fontes apresentam os ativos dos fundos e uma demonstração histórica dos fundamentos.

Para começar é importante destacar a diferença existente entre os FIIs e os REITs. Os FIIs não podem ter dívidas e precisam distribuir 95% do lucro auferido no semestre, diferente dos REITs. Tem REIT que distribui mais do que gera e outros que distribuem 40%. Para entender melhor as diferenças assita ao vídeo do Fábio Holder em que ele faz um resumo. Tem também um investidor americando, o Joseph Carlson que em um dos seus vídeos fala sobre os REITs em sua carteira e mostra como ele analisa usando o seekingalpha, para quem entende inglês. Os dois vídeos estão abaixo:

               

                Ao longo da minha jornada investindo em FIIs percebi que uma das coisas que menos importa na escolha é o DY (Dividend Yield), os fundos de melhor qualidade geralmente mantem ou aumentam a distribuição ao longo do tempo. Por isso, os investidores precificam melhor com essa expectativa. Para mim, um FII bom é aquele que guarda todas as características que eu descrevi neste post “O que analisar em um FII? Os 10principais pontos” e além disso distribui renda crescente ao longo do tempo.

                O mercado de REITs é muito mais diversificado do que o de FIIs, possui segmentos que não temos no nosso mercado, como exemplo: REIT de antenas ou outdoor e por aí vai. Além disso, percebi que a diversificação é bem maior dentro dos fundos, alguns com abrangência mundial possuindo ativos nas Américas, Ásia, África e Oriente Médio. A questão da possibilidade de adquirir dívida e de não distribuir todo o lucro faz com que o fundo possa crescer mais ao longo do tempo, se bem gerido. Além disso, os REITs distribuem seu rendimento em dólar, uma moeda muito mais forte que a nossa e que tende a valorizar em relação ao real ao longo do tempo.

                Assim sendo, selecionei alguns fundos e estou estudando para compor a nossa carteira de REITs. Todos os REITs selecionados possuem as características de fundamentos que acredito serem apropriadas e então restava ver a questão da distribuição historica. Então, decidi fazer uma comparação entre minha carteira teórica de REITs e minha carteira de FIIs, quanto a evolução da distribuição ao longo do tempo. Veja a interessante surpresa (tapa na cara dos brasileiros FIIs) que tive na tabela abaixo:

Evolução da renda anual distribuída por REIT (Dólares) ou FII (Reais) de 2014 a 2019 e relação entre a renda de 2014 e a de 2019

REIT	2014	2015	2016	2017	2018	2019	2019/2014
O	2,19	2,28	2,4	2,54	2,64	2,72	1,24
STAG	1,29	1,37	1,39	1,41	1,42	1,43	1,11
EPR	3,42	3,63	3,84	4,08	4,32	4,5	1,32
DLR	3,32	3,4	3,52	3,72	4,04	4,32	1,30
ESS	5,11	5,76	6,4	7	7,44	7,8	1,53
VTR	2,97	3,04	2,97	3,12	3,16	3,17	1,07
APTS	0,66	0,73	0,82	0,94	1,02	1,05	1,59
AMT	1,4	1,81	2,17	2,62	3,15	3,61	2,58
LAMR	2,5	2,75	3,02	3,32	3,65	3,84	1,54
PSA	5,6	6,5	7,3	8	8	8	1,43
LTC	2,04	2,07	2,19	2,28	2,28	2,28	1,12
SPG	5,15	6,05	6,5	7,15	7,9	8,4	1,63
STOR	0,11	1,04	1,12	1,2	1,28	1,4	12,73
WELL	3,18	3,3	3,44	3,48	3,48	3,48	1,09
FII	2014	2015	2016	2017	2018	2019	-
HGRE11	13,95	16,73	13,29	11,42	9,24	8,14	0,58
HGLG11	12,39	14,69	11,31	10,44	9,6	8,34	0,67
BBPO11	9,23	9,93	12,3	11,86	11,99	11,41	1,24
FIIP11B	15,74	16,7	19,23	17,48	17,58	14,12	0,90
MFII11	12,6	13,34	15,01	14,04	10,48	12,16	0,97
RBRD11	7,14	7,69	8,61	8,46	8,89	8,17	1,14
RNGO11	8,69	9,3	9,07	6,61	6,12	5,43	0,62
ABCP11	4,11	4,27	4,84	4,89	5,25	5,31	1,29
FIIB11	28,75	22,22	29,28	27,84	30,79	29,02	1,01
VISC11	0	0	0	1,22	7,31	7,16	-
SDIL11	9	8,63	8,12	6,78	7,58	6,9	0,77

                Observem que nenhum dos REITs da minha carteira teórica reduziu a renda ao longo do tempo, na verdade todos aumentaram, o que menos aumentou foi WELL (em 9%). Já a carteira de FIIs foi uma decepção, somente 4 aumentaram, aí ainda estão fundos com contratos atípicos que podem ter uma redução no fim, como BBPO e RBRD. Teve fundo que reduziu a distribuição praticamente pela metade. Somado a isso, a cotação média do dólar em 2014 foi de R$ 2,35 em 2019 está em R$ 3,97.

                O DY mensal médio da carteira de FIIs hoje está em 0,526% e a de REITs está em 0,367%. Cada vez que eu vejo e revejo estes números fica mais claro que a ignorância (falta de conhecimento) me fez deixar de ganhar mais uns trocos e me projeter do risco Brasil. Por isso, estamos estudando bastante e logo teremos um pézinho nos States.

Já pensou nisso? Já fez algum estudo do tipo? Já dolarizou sua rentabilidade?

Espero que este post lhe faça pensar em internacionalizar parte do seu patrimônio e se protejer de mais um risco.

Abraço