Friday, December 6, 2019

Tapa na cara dos FIIs - REITs versus FIIs


Boa tarde, superavitários colegas. Como relatei no post de atualização mensal do patrimônio, tenho agora seguido no estudo de ativos nos Estados Unidos. Estou ficando empolgado com o aprendizado e gostaria de compartilhar com vocês um pouco, pelo menos para despertar o interesse de estudo naqueles que ainda não conhecem o mercado internacional.

Comecei estudando os REITs que são primos dos FIIs lá nos US. Para coleta de dados de análise fundamentalista para os FIIs no Brasil eu uso principalmente os relatórios dos FIIs, o site https://fiis.com.br/ e o blog do Tetzner (https://tetzner.wordpress.com/). Para estudos dos REITs eu utilizei o site Morningstar (https://www.morningstar.com/) e principalmente o Seekingalpha (https://seekingalpha.com/). Todas estas fontes apresentam os ativos dos fundos e uma demonstração histórica dos fundamentos.

Para começar é importante destacar a diferença existente entre os FIIs e os REITs. Os FIIs não podem ter dívidas e precisam distribuir 95% do lucro auferido no semestre, diferente dos REITs. Tem REIT que distribui mais do que gera e outros que distribuem 40%. Para entender melhor as diferenças assita ao vídeo do Fábio Holder em que ele faz um resumo. Tem também um investidor americando, o Joseph Carlson que em um dos seus vídeos fala sobre os REITs em sua carteira e mostra como ele analisa usando o seekingalpha, para quem entende inglês. Os dois vídeos estão abaixo:



               
                Ao longo da minha jornada investindo em FIIs percebi que uma das coisas que menos importa na escolha é o DY (Dividend Yield), os fundos de melhor qualidade geralmente mantem ou aumentam a distribuição ao longo do tempo. Por isso, os investidores precificam melhor com essa expectativa. Para mim, um FII bom é aquele que guarda todas as características que eu descrevi neste post “O que analisar em um FII? Os 10principais pontos e além disso distribui renda crescente ao longo do tempo.

                O mercado de REITs é muito mais diversificado do que o de FIIs, possui segmentos que não temos no nosso mercado, como exemplo: REIT de antenas ou outdoor e por aí vai. Além disso, percebi que a diversificação é bem maior dentro dos fundos, alguns com abrangência mundial possuindo ativos nas Américas, Ásia, África e Oriente Médio. A questão da possibilidade de adquirir dívida e de não distribuir todo o lucro faz com que o fundo possa crescer mais ao longo do tempo, se bem gerido. Além disso, os REITs distribuem seu rendimento em dólar, uma moeda muito mais forte que a nossa e que tende a valorizar em relação ao real ao longo do tempo.

                Assim sendo, selecionei alguns fundos e estou estudando para compor a nossa carteira de REITs. Todos os REITs selecionados possuem as características de fundamentos que acredito serem apropriadas e então restava ver a questão da distribuição historica. Então, decidi fazer uma comparação entre minha carteira teórica de REITs e minha carteira de FIIs, quanto a evolução da distribuição ao longo do tempo. Veja a interessante surpresa (tapa na cara dos brasileiros FIIs) que tive na tabela abaixo:

Evolução da renda anual distribuída por REIT (Dólares) ou FII (Reais) de 2014 a 2019 e relação entre a renda de 2014 e a de 2019
REIT
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2019/2014
O
2,19
2,28
2,4
2,54
2,64
2,72
1,24
STAG
1,29
1,37
1,39
1,41
1,42
1,43
1,11
EPR
3,42
3,63
3,84
4,08
4,32
4,5
1,32
DLR
3,32
3,4
3,52
3,72
4,04
4,32
1,30
ESS
5,11
5,76
6,4
7
7,44
7,8
1,53
VTR
2,97
3,04
2,97
3,12
3,16
3,17
1,07
APTS
0,66
0,73
0,82
0,94
1,02
1,05
1,59
AMT
1,4
1,81
2,17
2,62
3,15
3,61
2,58
LAMR
2,5
2,75
3,02
3,32
3,65
3,84
1,54
PSA
5,6
6,5
7,3
8
8
8
1,43
LTC
2,04
2,07
2,19
2,28
2,28
2,28
1,12
SPG
5,15
6,05
6,5
7,15
7,9
8,4
1,63
STOR
0,11
1,04
1,12
1,2
1,28
1,4
12,73
WELL
3,18
3,3
3,44
3,48
3,48
3,48
1,09
FII
2014
2015
2016
2017
2018
2019
-
HGRE11
13,95
16,73
13,29
11,42
9,24
8,14
0,58
HGLG11
12,39
14,69
11,31
10,44
9,6
8,34
0,67
BBPO11
9,23
9,93
12,3
11,86
11,99
11,41
1,24
FIIP11B
15,74
16,7
19,23
17,48
17,58
14,12
0,90
MFII11
12,6
13,34
15,01
14,04
10,48
12,16
0,97
RBRD11
7,14
7,69
8,61
8,46
8,89
8,17
1,14
RNGO11
8,69
9,3
9,07
6,61
6,12
5,43
0,62
ABCP11
4,11
4,27
4,84
4,89
5,25
5,31
1,29
FIIB11
28,75
22,22
29,28
27,84
30,79
29,02
1,01
VISC11
0
0
0
1,22
7,31
7,16
-
SDIL11
9
8,63
8,12
6,78
7,58
6,9
0,77

                Observem que nenhum dos REITs da minha carteira teórica reduziu a renda ao longo do tempo, na verdade todos aumentaram, o que menos aumentou foi WELL (em 9%). Já a carteira de FIIs foi uma decepção, somente 4 aumentaram, aí ainda estão fundos com contratos atípicos que podem ter uma redução no fim, como BBPO e RBRD. Teve fundo que reduziu a distribuição praticamente pela metade. Somado a isso, a cotação média do dólar em 2014 foi de R$ 2,35 em 2019 está em R$ 3,97.

                O DY mensal médio da carteira de FIIs hoje está em 0,526% e a de REITs está em 0,367%. Cada vez que eu vejo e revejo estes números fica mais claro que a ignorância (falta de conhecimento) me fez deixar de ganhar mais uns trocos e me projeter do risco Brasil. Por isso, estamos estudando bastante e logo teremos um pézinho nos States.

Já pensou nisso? Já fez algum estudo do tipo? Já dolarizou sua rentabilidade?

Espero que este post lhe faça pensar em internacionalizar parte do seu patrimônio e se protejer de mais um risco.

Abraço

18 comments:

  1. Eu gostaria muito de dolarizar parte da minha renda variável mas ainda estou aprendendo sobre. Não gosto de sair dando tiro no escuro, mesmo vendo que a perspectiva é boa

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    1. Estou, rigorosamente, na mesma situação.

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    2. Colegas, comecem com pouquinho e já vão experimentando com "skin in the game". Um aporte de 2K de reais tem o mesmo custo de um de 20k, pela remessa on line. Tem várias corretoras que não cobram taxa alguma. É o que estou fazendo, começando aos poucos e aprendendo. Os primeiros aportes eu vejo como se fosse um curso de investimento no exterior. Tirando a parte da tributação, que é simples, o resto segue o mesmo conceito geral dos investimentos aqui no Brasil. Com a diferença que lá temos muitos mais dados disponíveis.

      Abraço

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  2. Boa tarde. O grande problema dos Reits na minha opinião é a tributação de 30% para não residentes nos EUA. Aí essa média mensal de 0,367 % cairia para algo entorno de 0,22%, o que daria menos da metade da média dos Fiis. O que você acha a respeito?

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    1. Jiu-jítsu, não vejo como um grande problema. Pensando no longo prazo, se os Reits tenderem a aumentar o aluguel em proporção maior do que os FIIs isso logo é compensado. Mas o foco deve ser no LP, não no momento. Além disso, não adianta querer esperar que os REITs pagarão algo parecido com o que os FIIs pagam, pois são investimentos bem diferentes. A comparação que fiz no texto é provocativa para estimular esta discussão.

      Abraço

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    2. Além disso, os FIIs também são taxados para os brasileiros, só tem isenção os que tem mais do que 50 cotistas e o cotista beneficiado não pode ter mais que 10% do patrimônio do fundo entre outras regras. Sendo que, até esta isenção está correndo risco de ser retirada ainda em 2020 com a famigerada reforma tributária. Nos REITs já sabemos as regras, será que onde estão presentes riscos maiores de alteração da tributação? Obrigado por acrescentar esta informação, eu deveria ter tratado disto também no texto.

      Abraço

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  3. Acho que eu sou o único contrarian da blogosfera que é a favor de fundos monoimóvel. Vejo que a maioria dos FIIs brasileiros teve a diminuição de redimentos porque os imóveis e aluguéis estavam muito altos em 2014 e por causa das cagadas dos gestores.

    De qualquer jeito, se você tivesse colocado o PQDP11 no comparativo, a situação teria sido diferente.

    Abraços!

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    1. Marcelo, conseque me dar mais do que 5 exemplos no mercado brasileiro? Esta é a grande questão do post. Lá temos muito mais opções e é um investimento muito mais maduro.

      Abraço

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  4. Olá Sequoia,

    Eu invisto nos EUA e principalmente nos REITs há uns dois anos acho.

    E te falo que a comparação é meio injusta com os FIIs, já que nossos fundos contam com um monte de regulação, diferente dos REITs.

    Contudo, comparando-os mesmo assim, concordo com você. É outro mundo.

    Abraço!

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    1. Investidor Inglês, plenamente de acordo. O texto foi provocativo.

      Abraço

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  5. Interessante o fato de existir REITs de antenas e outdoor. Deixa clara a diferença que existe entre o mercado lá fora com o nosso.

    Numa carteira bem diversificada penso que tem espaço para as duas modalidades, tendo em vista as diferenças entre elas. Gosto bastante dos FIIs também.

    Abraço!

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    1. Holder, perfeito. Esta é a ideia, aproveitar a principal vantagem de cada classe. Estou seguindo este rumo aí.

      Abraço

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  6. Eu compro ETF de reits. E tb vou comprar ETF de fiis qnd lançarem aqui.
    O banco inter vai lançar mês que vem.

    A tributação para REITS é injusta com os investidores estrangeiros, entramos na maior faixa 30%, nem os americanos pagam essa taxa. Os ETFS de REITS podem ser o VNQ, VNQI ou USRT.

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    1. Essa tributação é que lasca.

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    2. Frugal, mas os ETFs de REITs reaplicam os dividendos ou pagam aos cotistas? Se reaplicarem, já fugimos da tributação adiantada.

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    3. Frugal, os residentes que estão na maior faixa de renda também pagam uma taxa parecida. Os ETFs também são taxados, se considerar a elevação das distribuições com o tempo e a manutenção da força do dólar, a questão da tributação fica menor no longo prazo.

      Abraço

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  7. Halo, sou Helena Julio, do Equador, quero falar bem sobre o senhor Benjamin sobre esse assunto. me dá apoio financeiro quando todos os bancos da minha cidade recusaram meu pedido de concessão de um empréstimo de 500.000,00 USD, eu tentei tudo o que pude para obter um empréstimo de meus bancos aqui no Equador, mas todos eles me recusaram porque meu crédito era baixo, mas Com graça de Deus, conheci o Sr. Benjamin, por isso decidi tentar solicitar o empréstimo. com a vontade de Deus, eles me concedem um empréstimo de 500.000,00 USD o pedido de empréstimo que meus bancos aqui no Equador me recusaram, foi realmente incrível fazer negócios com eles e meus negócios estão indo bem agora. E-mail / WhatsApp Entre em contato se desejar aplicar um empréstimo a eles. Lfdsloans@outlook.comWhatsApp Contact: + 1-989-394-3740.

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