Saturday, February 15, 2020

Compramos uma quitinete na planta. Bom negócio?


Bom dia superavitários colegas. Isto mesmo meus caros, nunca divulgamos isto aqui no blog, por que só acompanhamos nossa evolução do patrimônio financeiro. Realmente compramos uma quitinete na planta, mas não foi hoje, foi no ano de 2014. Vou fazer este relato aqui, para que vocês saibam qual foi nossa experiência até aqui com este tipo de compra/construção/investimento, foi um bom negócio?
Fonte: Rossi

No mês de dezembro de 2013 entramos em uma associação do tipo condomínio para a construção de um prédio no qual adquirimos uma quitinete. As parcelas seria pagas a partir de janeiro de 2014. Para nós, era um tipo de investimento que poderia dar muito certo. Na época, auge do mercado imobiliário, o terreno localizado a uma quadra de uma Universidade importante de uma cidade de porte médio (mais de 400 mil habitantes) e em crescimento. A oferta nos foi feita com o compromisso da contrutora e administradora de entregar a obra em 4 anos, por um valor estimato de R$ 115 mil.

Começamos a pagar, mês após mês, no início demorou muito para começar a aparecer o prédio. A etapa de fundação é muito demorada. A obra era conduzida a medida que os recursos das parcelas entravam e todo mês a construtora retirava o seu percentual em cima das parcelas.

O tempo foi passando e as parcelas se reajustanto para acompanhar a inflação. Já no final do segundo ano (2015) de parcelas foi possível ver que a obra não seria entregue no prazo prometido (final de 2017), muito menos pelo valor prometido. Os riscos do início do projeto, ignorados plenamente por nós na época, começaram a aparecer. Alguns condôminos não pagavam mais suas parcelas e a inadimplência prejudicava a contrução. Os preços dos materias para construção e da mão-de-obra subiram muito acompanhando a inflação daqueles anos de crise (época da Dilma, quem não se recorda?!). Isto fazia com que a “taxa de administração” da construtora também subisse, já que era percentualmente atrelado às parcelas.

O resultado disto foi que no final de 2017, quando a obra deveria ser entregue por R$ 119 mil, nós já havíamos pago uma bagatela de R$ 152 mil e a obra estava bastante longe de ser concluída. O prazo foi prorrogado, os preços das coisas continuaram a subir e foram necessárias diversas chamadas de capital. O pior de tudo é que não havia cronograma físico e financeiro para a conclusão da obra, não sabíamos quando a obra seria entregue.

Depois do prazo final de entrega estabelecido lá no início, já se passaram dois anos, ou seja, estava previsto entregar em 4 anos, já passamos de 6 anos e como estamos? A obra deverá ser entregue no final de 2020, quase o dobro do tempo que inicialmente era planejado e por um preço de no mínimo R$ 260 mil, mais do que o dobro do que foi proposto inicialmente.

Por sorte e talvez certa percepção de risco à época, entramos neste compromisso em sociedade (50/50). Assim sendo, o impacto das parcelas nos nossos gastos mensais são metade do que seria. Hoje a obra está praticamente concluída, restando apenas alguns pequenos acabamentos e ajustes, nunca sai igual ao que está no projeto.

Agora inicia-se outra fase e com ela outros riscos, começamos a perceber a problemática na obtenção de toda a documentação de regularização do imóvel: escritura, habite-se etc. Depois esperamos ter que investir também em mobiliar parcialmente a quitinete, para que se diferencie das outras e consigamos alugar por um preço razoável (deve ser cerca de 1 k reais).

Nunca fiz e nem vou fazer as contas considerando aportes em nossa carteira ao invés de pagamento das parcelas, mas o resultado parece bastante óbvio. Ao terminar de quitar, ainda tem o risco de não alugar e ter que continuar a pagar o condominio e o custo de oportunidade.

Este prazo de 6 anos é muito tempo, se neste período tivesse acontecido qualquer evento aleatório em nossas vidas e em nossa carreira, que reduzisse nossa entrada mensal, seria um desastre. Quando compramos, tinhamos emprego em empresas privadas que poderiam nos mandar andar a qualquer momento. Hoje sou funcionário público, o que dá uma certa segurança, mas na época não tinhamos isso.

Concluindo, pessoal! Não sei se vão ter paciência de ler até aqui, mas queria colocar este breve relato de algumas coisas que aconteceram e que não tinhamos conhecimento na época, o objetivo é auxiliar os colegas leitores em decisões deste tipo. As vezes nos concentramos nos retornos possíveis de uma época de bonança e esquecemos de avaliar adequadamente os riscos envolvidos no negócio. Não existe milagre, a riqueza só vai chegar se você trabalhar, gastar menos do que ganha e investir de forma coerente por um longo tempo.

As exceções também existem, mas são, exceções. Teve um caso de um conhecido nosso na época que comprou uma quitinete por 90 mil e vendeu logo depois por 120 mil. Mas estes 30 mil não fazem muita diferença se você não tiver coerência ao longo do tempo.

Acabamos entendendo este investimento como uma diversificação e uma forma de se expor ao mercado imobiliário diretamente e não por meio de fundos imobiliários, como já fazíamos na época.

Existem diversos tipos de investimentos em imóveis na planta, alguns, dependendo do tempo, da construtora, da associação e de diversos outros fatores podem ter dado experiências boas às pessoas. Este relato é o que nós entendemos o que aconteceu conosco, você teve alguma experiência do tipo? Relata aí nos comentários.

Abraço.

20 comments:

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    1. Painel, O imóvel ainda não ficou pronto. Como destacado no texto, isto deve acontecer em Agosto/Setembro. Se for vender ele pronto devo conseguir uns 300k, pagaremos ao todo (sem correção monetária) uns 260k.

      Abraço

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    2. Então dos males o menor. Eu morava em uma casa de 350 metros quadrados com IPTU de quase 2500 por ano o que fiz? construí outra casa de 100 metros quadrados com IPTU de 400 reais e coloquei minha casa à venda vou pegar todo o dinheiro dessa casa e colocar em ativos que me paguem sem eu ter que trabalhar. Além de pagar IPTU menor vou aumentar meus rendimentos passivos. É isso que importa, pois todos nós erramos o importante é aprender com os erros, sair fora deles, e bola para frente. Já errei tanto na minha vida que poderia escrever um livro só com meus erros mas alcancei a independência financeira mesmo errando muito mas muito mesmo.

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    3. Painel, pura verdade. Quando o imóvel for finalizado nós provavelmente vamos vendê-lo.

      Abraço

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  2. Olá, SI.

    Eu não tenho coragem de investir em imóveis na planta. O risco é muito alto. Vocês tiveram sorte que a empresa não quebrou. Muitos perderam dinheiro de uns anos para cá devido a quebra de empresas. Aqui na minha cidade vejo muitos prédios inacabado porque a construtora quebrou.
    Tomara que você consiga alugar ou vender a kitnet.

    Abraços!

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    1. Cowboy, plena verdade. Tivemos sorte. Hoje não investiria mais em imóvel na planta. Pelo menos não neste modelo que entramos.

      Abraço

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  3. O consenso da comunidade Bastter é nunca comprar imóvel na planta.

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    1. a tropa do Bastter fica ditando regras como se o mundo tivesse só um caminho.
      Comprei em 2006. Entregaram em 2009, como prometido.
      Enfim, não estou dizendo pelo meu caso que esse mantra bastteriano é lixo (como vários outros), mas se tivesse seguido a manada dos cachorros não teria o meu imóvel.

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    2. Frugal, se fosse para generalizar eu faria a mesma sugestão. Mas tem casos de sucesso e de fracasso. Acho que o risco é muito grande. Compensa financiar e contruir por conta e depois ir pagando aos poucos, pricnipalmente com as taxas atuais.

      Abraço

      Abraço

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    3. adpenac, como escrevi acima para o Frugal e no próprio texto, dependendo do momento em que você comprou e da sorte que teve com a contrutora, cenário macro etc... pode ser um ótimo negócio, mas se fosse generalizar de alguma forma, para evitar a decepção das pessoas generalizaria da mesma forma do Bastter. Acredito que este seja o objetivo da comunidade lá, não conheço esta comunidade tão bem para afirmar com certeza...

      Abraço

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  4. Bom dia, eminentes membros da Finansfera,

    Eu, particularmente, não faria o negócio, em função do risco do prédio "não subir". Antes de ser funça, atuei na área imobiliária e vi diversos casos de "quebra" da incorporadora. O máximo que sobra para quem comprou é um "direito de indenização" em cima do "esqueleto" do prédio, direito esse a ser exercido contra o dono do terreno (o qual, no mais das vezes, está na mesma situação dos demais adquirentes).
    Mas, como eu disse, "eu, particularmente, não faria..." o que significa que outros, como você, Sequoia, com mais apetite ao risco, podem fazer. Não tem regra nesse caso, tem é a avaliação criteriosa do risco x retorno..
    Fico na linha do Cowboy: na torcida para que você consiga locação/venda do imóvel (torcendo pela venda, já que a locação ainda pode te trazer mais problemas, como inquilinos inadimplentes, etc.)
    Forte amplexo!!!
    Procurador Pão Duro (procuradorpaoduro.blogspot.com)

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    1. Ninguém, plenamente de acordo. Porém não tinhamos pleno conhecimento dos riscos envolvidos na época da compra ou pelo menos ignoramos eles. Compartilhei aqui para que quem queira comprar analise certinho. Cada caso é um caso, mas o que nós passamos está aí.

      Abraço

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  5. Imóvel na planta é na minha opinião um dos negócios mais arriscados e tem a situação que a construtora quebra...espero que consiga alugar a quitinete.

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    1. Beto, ou vamos alugar ou vender. Vamos ver qual será a melhor opção no final deste ano.

      Abraço

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  6. Caramba Sequoia que braba irmão.
    Eu gosto muito dos negócios de kitnets. Mas só as que rendem pelo menos 0,8% de ROI de aluguel /mês.
    Eu acho um investimento bacana.

    Desejo que o jogo vire nesse empreendimento pra você.
    Um abraço

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  7. Velho, tive duas experiências com imóveis, ambas com sucesso na entrega, mas com resultados antagônicos no lucro.
    O sistema de contrição era de condômino, mas sem construtora. Um engenheiro juntava um comprador pra cada imóvel, calculava o custo da construção e executava a obra, retirando 15% sobre as mensalidades como remuneração. O prazo de construção sempre foi atendido dentro de certo intervalo de tempo, 2 a 3 anos.

    No primeiro imóvel q entrei em 2013, a obra entregue em 2015, mas demorei pra vender. Foram 3 anos pagando condomínio e IPTU, no final a venda foi a um preço descontado, a rentabilidade ficou praticamente nula devido aos gastos que tive pós entrega.
    Já no segundo imóvel, a obra começou em 2015 e entregue em 2018, venda efetiva em 2019 (efetiva pq contrato assinado e grana na mão só depois da burocracia da CEF). No fim de certo e tive um rentabilidade de uma 30%.

    Em ambos os casos, após refletir sobre, eu cheguei a conclusão que não vale a pena pra mim, pq mesmo sem prestação pra pagar eu consigo juntar grana todo mês. Então a rentabilidade x risco não me atraiu mais.

    Agora é só ações, FIIs e renda fixa pra balancear a carteira.

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    1. Traz, estamos na mesma por aqui. Agora é esperar concluir para ver o que faremos com a grana. Talvez venderemos para construir a casa própria.

      Abraço

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  8. só erra quem tenta... se é que pode se dizer que foi um erro... acredito que toda experiencia é valida... e se tiver outra oportunidade com toda certeza vai avaliar bem melhor... :)

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    1. Investidor da TI, com certeza. O aprendizado valeu sim, ainda bem que vai acabar tudo dando certo e a obra saindo. Fico imaginando se não tivesse saído, o prejú.

      Abraço

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